Louer à un senior présente des avantages et des particularités à prendre en compte (Crédits: Adobe Stock)
Au-delà de 65 ans, nombreux sont les seniors qui éprouvent des difficultés à trouver un logement en location. En effet, bien que la discrimination basée sur l'âge soit illégale, de nombreux propriétaires-bailleurs préfèrent favoriser des locataires plus jeunes, par crainte de ne pas pouvoir mettre fin au bail de leur locataire âgé. Pourtant, ce type de locataire présente aussi plusieurs avantages, et contrairement à une idée reçue, le statut de locataire protégé n'est pas basé sur le seul critère d'âge…
75% des seniors âgés de 70 ans ou plus ne vivant pas en maison de retraite sont propriétaires de leur logement (1). Pour les 25% restants, parvenir à trouver un logement en location relève parfois du parcours du combattant car certains propriétaires-bailleurs hésitent à leur louer leur bien immobilier, par crainte des difficultés à venir pour mettre fin à leur bail.
Quels sont les avantages à louer à un locataire senior ? Qui peut effectivement prétendre au statut de «locataire protégé» ? Qu'implique réellement cette protection pour le propriétaire-bailleur qui souhaite résilier le contrat de location de son locataire de plus de 65 ans ?
Le senior, un profil de locataire aux nombreux avantages
Louer à un retraité comporte plusieurs avantages pour le propriétaire-bailleur :
- Régularité des revenus : à l'inverse d'un locataire actif, travailleur salarié ou indépendant, qui peut être amené à perdre son emploi ou à changer de travail, le locataire retraité dispose de revenus réguliers et pérennes via sa pension de retraite et peu soumis aux variations. Sa solvabilité est donc plus simple à évaluer pour un bailleur et le risque d'impayés de loyer peut a priori être considéré comme faible.
- Stabilité de la location : a priori, louer un appartement à un retraité diminue le risque de rotation et donc de vacance locative puisque les retraités cherchent généralement un logement dans lequel s'installer pour plusieurs années, contrairement à des étudiants ou à de jeunes actifs qui déménageront lorsque leur situation évoluera.
- Peu de nuisances : les retraités sont généralement considérés comme des locataires calmes, peu susceptibles de générer des nuisances du type tapage nocturne pour leurs voisins. Ils ont de plus tendance à prendre soin de leur logement.
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Tous les seniors sont-ils des locataires protégés ?
Cependant, de nombreux propriétaires-bailleurs hésitent à louer à un senior par crainte par crainte de ce que l'on appelle le statut de «locataire protégé».
En effet, avec un locataire classique, le bailleur peut mettre fin au contrat de location pour l'un des trois motifs suivants : vente du bien, reprise du logement, motif légitime et sérieux.
Les choses se compliquent dans le cas d'un «locataire protégé» car celui-ci bénéficie par défaut du renouvellement automatique de son bail de location.
Il existe plusieurs types de locataires protégés mais dans le cas d'un senior, celui-ci doit cumuler deux conditions : être âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et avoir des revenus inférieurs à certains plafonds de ressources fixés par décret.
En effet, contrairement à une idée répandue, le seul critère d'âge n'est pas suffisant pour qu'un senior bénéficie du statut de «locataire protégé».
Pour pouvoir donner congé à son locataire protégé, le propriétaire-bailleur devra, en plus du formalisme habituel (délai de préavis, motif, etc.) lui proposer une solution de relogement respectant des conditions de proximité géographique et répondant à ses besoins et possibilités.
Toutefois, il existe plusieurs cas de figure pour lesquels le locataire n'est plus considéré comme protégé, même s'il réunit les conditions d'âge et de revenus : si le propriétaire-bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ou si ses propres revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources fixé pour les locataires protégés, le droit au renouvellement automatique du bail ne s'applique plus.
Il est alors possible de donner congé à son locataire senior pour l'un des motifs prévus par la loi, sans être tenu de lui proposer une solution de relogement.
Faut-il un contrat spécifique pour louer à un senior ?
S'il peut, sous certaines conditions d'âge et de ressources, bénéficier du statut de locataire protégé, le senior est soumis au même contrat de bail que tout autre locataire.
Propriétaire et locataire senior sont tenus aux mêmes devoirs et obligations que pour n'importe quel autre profil, que ce soit au moment de la signature du bail ou pendant toute la durée du contrat de location, la protection du senior ne s'appliquant qu'au moment de la résiliation du bail et seulement si celle-ci est à l'initiative du propriétaire-bailleur.
Cela signifie également que si le senior ne respecte pas les conditions de son bail, par exemple en cas de loyers impayés répétés, cela met fin à son statut de locataire protégé.
Le propriétaire-bailleur peut alors lui signifier la résiliation de son bail pour "motif légitime et sérieux", sans avoir à lui proposer une solution de relogement.
L'essentiel à retenir :
- Régularité des revenus, stabilité locative, etc. : louer à un senior présente de nombreux avantages pour le propriétaire-bailleur.
- Contrairement à une idée reçue, la seule condition d'âge ne suffit pas à être considéré comme locataire protégé. Tous les seniors ne bénéficient donc pas de ce dispositif.
- Le locataire protégé bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. Pour lui donner congé, le propriétaire-bailleur devra entre autres lui proposer une solution de relogement respectant certains critères.
- Plusieurs cas d'exception propres à la situation du propriétaire-bailleur lui-même permette de sortir du statut de locataire protégé.
- Protégé ou non, le locataire senior est soumis aux mêmes droits et devoirs que tout autre locataire. Le non respect de ses devoirs peut entrainer la fin de son statut de locataire protégé.
(1) «France, portrait social», édition 2024, Insee.
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